Real estate / 설 연후 이후 주택시장은(2016.2.8/2.15)

악재 vs 호재 팽팽한 기싸움 이어질 듯

경기 침체, 대출 규제 강화, 공급 증가 ... 전세난 심화, 재건축 재개발 규제 완화

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

지난해 뜨겁게 달아올랐던 주택시장의 열기가 온 데 간 데 없이 사라졌다. 거래가 줄고 집값 상승세도 거의 멈췄다. 대출 규제가 강화되고 금리도 오를 수 있어 수요는 더욱 움츠러들 전망이다. 전세난 심화로 전세 수요가 매매 수요로 돌아설 수 있다. 재건축 재개발 규제가 완화돼 시장을 살리는 불씨가 될 수 있다.

연초 주택시장 분위기가 냉랭하다.

거래가 줄고 집값 상승세가 멈추다시피 했다.

1월 22일 월간 변동률 기준으로 전국 아파트값 상승세가 2013년 9월 이후 30개월 만에 멈췄다.

서울 수도권이 그나마 상승세 0.01% 상승률

서울 강남권 하락세

서초 송파구 내리기 시작했다.

목동은 오름세가 멈췄다.

불확실성 커져 관망세 짙어져

  2월 서울 수도권부터 시행에 들어가는 주택담보대출 규제가 시장을 옥죌 것으로 예상된다.

이는 '여신 심사 가이드라인'을 통해 규제하는데 내용은 다음과 같다.

주택 구입용으로 대출을 받을 경우 이자만 내는 기간(거치기간)을 1년가지만 허용한다.

이후에는 이자와 원금을 나눠 갚는 비거치식 분할상환 방식을 적용한다.

총부채원리금상환비율(DSR)과 변동금리 상승 가능 금리(스트레스금리)를 도입해 차주의 상환능력 심사도 강화한다. 

  지난해 말 미국의 금리 인상에 따라 국내에서도 금리가 올라갈 여지가 생겼다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "주택시장의 가장 큰 변수 중 하나가 금융"이라며 "대출 규제는 주택 구매력을 줄이는 것이어서 실제 효과에 따라 시장이 좌우될 것"으로 내다봤다.

  세계 경제 위기 조짐과 국내 경기 침체도 주택시장을 불안하게 한다. 국내 경제성장률이 떨어지고 있고 올해 전망도 그리 밝지 않다. 구조조정이 확산되면서 일자리 불안감도 커지고 있다. 미분양 증가도 주택시장을 위축시키는 요인이야. 

  주택 공급 과잉 우려도 불안 요소다. 업계는 연간 적정 분양물량을 39만 가구 정도로 보는데 지난해 전국에서 분양된 가구수는 52만이다.

2~3년 후 '입주 폭탄'우려

  전세난이 변수다. 지난해까지 집값 회복세를 사실상 주도한 전세난이 올해도 주택 매매거래시장의 강력한 구원투수가 될 수 있다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "전세를 사는 사람은 어느 정도 경제력이 있는 층이어서 대출 규제의 영향을 크게 받진 않는다"며 "설 이후 봄 성수기를 맞으면 실수요의 매매 전환이 나타날 수 있다"고 내다봤다.

  4월 총선을 앞두고 시장에 대한 압박을 줄이려는 정치적 요인도 작용할 수 있다.

주택시장의 호재 요약

전세 수요의 매매 전환 가능성 잇고

1월 들어 셋째 주까지 전국 아파트 전셋값 0.15%

서울 수도권 상승률은 0.23%

서울 수도권 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율 62.7% -> 74.7%

재건축 재개발 규제도 완화

재건축 조합 설립 동별 동의 요건 2분의 1이상으로 줄어

상가 대신 오피스텔 지을 수 있어

땅 대신 현금으로 기부채납 가능

전세 수요의 매매 전환 늘어날 수도

  서울 강남권에 마지막 남은 알짜 저층 단지로 꼽히는 강남구 개포지구 주공 아파트들이 재건축돼 일반분양을 본격적으로 시작한다.

  위례신도시 인근으로 '리틀 위례'로 불리는 하남시 미사강변도시에서 대림산업이 분양을 준비하고 있다. 

  설 이후 도심 주택개발사업도 활발해질 것으로 예상된다. 재건축 재개발 규제완화가 예정돼 있기 때문이다. 지난해 집값 상승세를 이어가기 위해 재건축 재개발 조합들이 사업을 서두르고 있다. 

분양 큰 장 서고 재건축 재개발 규제 완화

 자치단체에 사업부지 일부를 공공시설 용지로 무상으로 내놓는 기부채납을 땅 대신 현금으로 낼 수 있게 된다. 분양가가 비싼 지역에선 기부채납하는 땅을 줄여 건립 가구수를 늘리는게 낫다.